قانون اجاره چیست و چرا اهمیت دارد؟
قانون اجاره یکی از پایهایترین قوانین حقوق املاک در ایران است و چارچوب روابط میان موجر و مستأجر را مشخص میکند. این قانون نحوه تنظیم، تمدید، فسخ و تخلیه ملک را تعیین کرده و آگاهی از آن برای جلوگیری از اختلافات ضروری است. قانون اجاره با هدف ایجاد نظم و کاهش چالشهای حقوقی، در سالهای مختلف تکمیل شده و در سال ۱۴۰۴ نیز همچنان از پراستفادهترین قوانین ملکی به شمار میرود.
قانون اجاره در سال ۱۴۰۴؛ جدیدترین مقررات
قانونگذار تا سال ۱۴۰۴ مجموعهای از مقررات گسترده درباره اجاره، تخلیه، خلع ید، رهن و سایر دعاوی ملکی تصویب کرده است. مهمترین قوانین مرتبط شامل قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر سالهای ۵۶، ۶۲ و ۷۶ است. هر یک از این قوانین شرایط متفاوتی برای تخلیه، تمدید و حقوق طرفین تعیین میکنند؛ بنابراین شناخت دقیق آنها اهمیت زیادی دارد.
انواع قرارداد اجاره؛ رسمی و غیررسمی
قراردادهای اجاره از نظر شکل تنظیم به دو دسته رسمی و غیررسمی تقسیم میشوند. قرارداد رسمی زمانی معتبر است که یا در دفترخانه ثبت شده باشد، یا حداقل دو شاهد آن را امضا کرده باشند. قراردادهای غیررسمی معمولاً در بنگاه املاک یا بین موجر و مستأجر روی یک برگه عادی نوشته میشوند. برای دریافت دستور تخلیه در قرارداد غیررسمی، امضای دو شاهد الزامی است.
نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره
۱) مالکیت موجر: تنها مالک عین، مالک منافع یا وکیل قانونی آنها میتواند ملکی را اجاره دهد. مستأجر نیز در صورت عدم وجود منع قراردادی میتواند ملک را به غیر اجاره دهد.
۲) لزوم تعیین مدت: اگر مدت اجاره مشخص نباشد، قرارداد از نظر قانونی باطل است.
۳) شرایط قانونی طرفین: موجر و مستأجر باید عاقل و بالغ باشند. در غیر این صورت قیم قانونی اقدام به امضا میکند.
۴) اجارهنامه کتبی: اگرچه نوشتن قرارداد الزامی نیست، اما برای بهرهمندی از مزایای قانون سال ۷۶، قرارداد باید کتبی، دو نسخه و دارای امضای دو شاهد باشد. عدم تنظیم قرارداد کتبی میتواند دادرسی را بسیار طولانی کند.
تکالیف موجر در قانون اجاره
۱) تحویل ملک: موجر باید ملک را در وضعیتی مناسب برای بهرهبرداری تحویل دهد.
۲) عودت ودیعه: پول پیش امانت محسوب میشود و هنگام تخلیه باید به مستأجر بازگردانده شود.
۳) تعمیرات اساسی: تعمیراتی مانند موتورخانه، ایزوگام، آسانسور و موارد مشابه با موجر است مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.
۴) عدم ایجاد تغییرات مزاحم: موجر حق ندارد در مدت اجاره تغییراتی ایجاد کند که استفاده مستأجر را مختل کند.
تکالیف مستأجر در قانون اجاره
۱) پرداخت اجارهبها: مستأجر باید اجاره را در موعد مقرر پرداخت کند و در صورت نبود موعد، نقداً تسویه نماید.
۲) تخلیه بهموقع: پس از پایان قرارداد، تخلیه ملک الزامی است و موجر میتواند خسارت دریافت کند.
۳) تعمیرات جزئی: تعمیرات غیر اساسی با اذن موجر انجام میشود، مگر اینکه در قرارداد توافق شده باشد.
۴) پرداخت هزینهها: مصرف آب، برق، گاز، تلفن و شارژ بر عهده مستأجر است.
۵) رفتار متعارف: مستأجر نباید به ملک خسارت وارد کند و باید مطابق مصرف تعیینشده در قرارداد استفاده نماید.
شرایط قانونی تخلیه ملک مسکونی
قانون اجاره شرایط مختلفی برای تخلیه در نظر گرفته است، از جمله:
-
عدم پرداخت اجارهبها بیش از سه ماه
-
استفاده نامشروع از ملک
-
انتقال ملک به غیر بدون مجوز
-
ادامه استفاده پس از پایان قرارداد
در قراردادهای رسمی، موجر باید به اداره ثبت مراجعه کرده و پس از دریافت حکم، از دفترخانه درخواست اجراییه نماید.
فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت
اجاره عقد لازم است و تنها در صورت وجود حق فسخ یا تحقق شرایط قانونی میتوان آن را برهم زد. موجر و مستأجر هر دو در موارد مشخصی مانند خرابی ملک، مزاحمت اشخاص ثالث، استفاده خلاف قرارداد یا عدم پرداخت اجارهبها میتوانند قرارداد را فسخ کنند.
هزینه تعمیر پکیج در قانون اجاره
بهطور معمول تعمیر پکیج بر عهده مالک است؛ مگر اینکه ثابت شود خرابی ناشی از بیاحتیاطی مستأجر بوده است. در این حالت، مستأجر باید هزینه را پرداخت کند.
عدم تخلیه ملک پس از پایان اجاره
اگر مستأجر با وجود پایان مدت اجاره تخلیه نکند، موجر میتواند از دادگاه تقاضای تخلیه کند. در این حالت، اجرتالمثل ایام تصرف نیز قابل مطالبه است.
اجرتالمثل ایام تصرف در قانون اجاره
اجرتالمثل مبلغی است که فرد در برابر استفاده از مال دیگری پرداخت میکند. میزان آن توسط کارشناس رسمی تعیین شده و مالک میتواند در صورت عدم پرداخت، دادخواست مطالبه ارائه دهد.
انتقال ملک اجارهای به دیگری توسط مستأجر
مستأجر تنها در صورتی میتواند ملک را به دیگری اجاره دهد که مجوز قراردادی داشته باشد. در غیر این صورت، موجر میتواند پس از پایان قرارداد با مستأجر جدید قرارداد تنظیم کند اما انتقال اولیه تخلف محسوب میشود.
سرقفلی در قراردادهای تجاری؛ حق مهم مستأجر
سرقفلی یکی از مهمترین حقوق مالی در اجارههای تجاری است و ارزش حاصل از شهرت و مشتریان یک ملک تجاری را نشان میدهد. شرایط ایجاد و انتقال سرقفلی بر اساس قوانین ۵۶ و ۷۶ تفاوتهای مهمی دارد؛ بنابراین آگاهی از قوانین مربوطه ضروری است.
اجارهنامه؛ ستون اصلی رابطه موجر و مستأجر
اجارهنامه یک قرارداد حقوقی لازمالاجراست که تمامی تعهدات طرفین را مشخص میکند. تنظیم حرفهای این قرارداد میتواند از بروز بیش از ۹۰٪ اختلافات جلوگیری کند.
انواع اجاره در حقوق ایران
اجارهها به سه نوع تقسیم میشوند:
-
اجاره مسکونی: ویژه سکونت و تابع مقررات خاص موجر و مستأجر
-
اجاره تجاری: مرتبط با فعالیت اقتصادی و شامل مقررات سرقفلی
-
اجاره به شرط تملیک: انتقال مالکیت پس از پایان قرارداد در صورت رعایت شرایط
جمعبندی و توصیه حقوقی
با توجه به پیچیدگی قوانین اجاره و اختلافات رایج میان موجر و مستأجر، مشورت با وکیل متخصص بهترین روش برای جلوگیری از تضییع حقوق و انتخاب سازوکار قانونی درست است.
