جایگاه قانونی مدیر ساختمان
زندگی آپارتماننشینی بدون مدیریت منظم بسیار دشوار است. هر ساختمان برای اداره امور مالی، نگهداری مشاعات و حل اختلافات بین ساکنان نیاز به یک مدیر دارد. چارچوب حقوقی مدیریت ساختمان در ایران بر اساس قانون تملک آپارتمانها تعیین شده است. این قانون مشخص میکند که هر ساختمان دارای چند واحد مستقل باید مدیر یا هیئتمدیره داشته باشد.
مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب میشود و معمولاً با رأی اکثریت تعیین میگردد. مدت زمان مدیریت نیز در صورتجلسه مجمع مشخص میشود. وظایف مدیر شامل اداره امور مشترک، وصول شارژ ماهانه، پرداخت هزینههای جاری و تعمیرات، رسیدگی به مشاعات، اجرای مصوبات و پیگیری مسائل حقوقی ساختمان است. در ساختمانهای بزرگ، این مسئولیتها گسترده و زمانبر هستند و نیازمند حضور مستمر مدیر میباشند.
آیا مدیر ساختمان میتواند حقوق دریافت کند؟
قانون مبلغ مشخصی برای حقوق مدیر تعیین نکرده است، اما دریافت حقالزحمه نیز ممنوع نیست. این موضوع به تصمیم مجمع عمومی مالکان واگذار شده است.
اگر مالکان در جلسه رسمی تصمیم بگیرند که مدیر بابت خدمات خود مبلغی دریافت کند، این تصمیم قانونی خواهد بود. شرط اصلی آن است که موضوع در دستور جلسه مطرح و در صورتجلسه ثبت شود. حقوق مدیر میتواند به صورت ماهانه، سالانه یا توافقی برای انجام امور مشخص تعیین شود.
اهمیت تعیین حقوق مدیر ساختمان
مدیریت ساختمان مسئولیت سنگینی دارد. مدیر باید پاسخگوی ساکنان باشد، با پیمانکاران و مراجع اداری در تماس باشد و هزینهها و بودجه ساختمان را مدیریت کند. تعیین شفاف حقوق مدیر باعث کاهش اختلاف بین مالکان و مدیر میشود و انگیزه کافی برای ادامه مدیریت ایجاد میکند. این اقدام شفافیت مالی و کیفیت مدیریت ساختمان را افزایش میدهد.
نحوه تعیین دستمزد مدیر ساختمان
تعیین حقوق مدیر باید از طریق مجمع عمومی انجام شود و شامل مراحل زیر است:
-
برگزاری جلسه رسمی: موضوع تعیین حقالزحمه مدیر باید در دستور جلسه درج شود.
-
رأیگیری: تصمیم با رأی اکثریت مالکان حاضر اعتبار قانونی دارد.
-
ثبت در صورتجلسه: مبلغ دقیق، نحوه پرداخت (ماهانه یا سالانه) و مدت زمان اعتبار حقوق ثبت شود تا اختلافات بعدی پیش نیاید.
معیارهای تعیین مبلغ حقوق
مبلغ حقوق مدیر معمولاً بر اساس شرایط ساختمان تعیین میشود و عوامل زیر در آن مؤثرند:
-
تعداد واحدها: هرچه واحدها بیشتر، حجم کار مدیر بیشتر است.
-
وسعت ساختمان: مجتمعهای بزرگ نیاز به مدیریت فعال دارند.
-
تجهیزات فنی: آسانسور، موتورخانه، سیستمهای ایمنی و نگهبانی مسئولیت مدیر را افزایش میدهد.
-
نوع خدمات: نظافت مشاعات، مدیریت قراردادها و فضای سبز نیز در تعیین مبلغ مؤثر است.
برخی ساختمانها درصدی از شارژ ماهانه و برخی دیگر مبلغ ثابت توافقی برای حقوق مدیر تعیین میکنند.
روشهای جایگزین پرداخت حقوق
در برخی ساختمانها به جای پرداخت نقدی، مدیر از پرداخت شارژ ماهانه معاف میشود. این روش در صورت تصویب مجمع قانونی است و باید در صورتجلسه ثبت شود تا از اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
مسئولیت پرداخت حقوق مدیر
حقوق مدیر جزو هزینههای مشترک ساختمان است و بین مالکان بر اساس سهم هر واحد تقسیم میشود. حتی واحد خالی یا مالکی که سکونت ندارد موظف به پرداخت سهم خود است. عدم پرداخت این سهم همانند سایر بدهیهای شارژ قابل پیگیری قانونی است.
در صورت مخالفت برخی ساکنان
اگر حقوق مدیر در جلسه رسمی تصویب شده باشد، همه مالکان موظف به تبعیت هستند و مخالفت فردی پس از تصویب تاثیری ندارد. در صورت عدم پرداخت، مدیر میتواند مطابق قوانین مربوط به مطالبات ساختمان اقدام کند، از جمله ارسال اخطار یا مراجعه به مراجع قضایی.
مدت زمان دریافت حقوق مدیر
حقوق مدیر معمولاً همزمان با دوره مدیریت تعیین میشود. پس از پایان دوره، در صورت انتخاب مجدد مدیر، موضوع حقالزحمه باید دوباره در مجمع مطرح و تصویب شود. تمدید خودکار توصیه نمیشود.
تفاوت مدیر داوطلب و حرفهای
در ساختمانهای کوچک، مدیر داوطلبانه فعالیت میکند و معمولاً حقوق کمی یا هیچ حقوقی دریافت نمیکند. در مجتمعهای بزرگ، مدیر حرفهای استخدام میشود و حقوق او ضروری است. مدیر حرفهای معمولاً قرارداد کتبی دارد که شامل وظایف، میزان حقوق، مدت همکاری و شرایط فسخ میشود.
قرارداد کتبی مدیر ساختمان
تنظیم قرارداد کتبی باعث شفافیت و جلوگیری از اختلافات میشود. در قرارداد میتوان موارد زیر را مشخص کرد:
-
وظایف مدیر
-
میزان حقوق و نحوه پرداخت
-
مدت زمان همکاری
-
شرایط فسخ قرارداد
قرارداد کتبی بهعنوان سند قانونی معتبر قابل استناد است و حقوق مدیر را تضمین میکند.
جمعبندی
مدیر ساختمان نقش قانونی و مهمی دارد. قانون حقوق مشخصی تعیین نکرده اما دریافت حقالزحمه نیز ممنوع نیست. تعیین حقوق بر عهده مجمع عمومی مالکان است و باید در جلسه رسمی تصویب و ثبت شود. مبلغ حقوق به عواملی مانند تعداد واحدها، وسعت ساختمان و حجم مسئولیت بستگی دارد. پرداخت میتواند نقدی یا از طریق معافیت از شارژ باشد. رعایت تشریفات قانونی و ثبت دقیق مصوبات از بروز اختلاف جلوگیری میکند و کیفیت مدیریت و رضایت ساکنان را افزایش میدهد.
