وقتی صحبت از داشتن یا ساخت یک ساختمان میشود، چه یک آپارتمان کوچک باشد چه یک برج تجاری بلند، ذهن بسیاری از افراد به مسائل مختلفی مانند هزینه ساخت، قیمت خرید، اجارهبها یا حتی مشکلات تعمیر و نگهداری معطوف میشود. اما یک جنبه مهم دیگر وجود دارد که گاهی کمتر به آن توجه میکنیم: مالیات. آگاهی از قوانین مالیاتی مرتبط با ساختمانها برای هر مالک، سازنده یا حتی مستأجرین ضروری است. ندانستن این قوانین میتواند منجر به پرداخت جریمههای سنگین یا از دست دادن برخی معافیتهای قانونی شود.
مالیاتهایی که برای ساختمانها پرداخت میکنیم، نقش مهمی در اداره شهرها و ارائه خدمات عمومی دارند. هزینههایی مانند جمعآوری زباله، نگهداری پارکها و فضای سبز، یا توسعه حمل و نقل عمومی بخشی از این هزینهها از همین مالیاتها تأمین میشود. با این حال، قوانین مالیاتی مربوط به املاک گاهی پیچیده به نظر میرسند و پیدا کردن اطلاعات دقیق و بهروز کمی دشوار است. هدف ما در این نوشته، شفافسازی این قوانین و ارائه یک راهنمای روشن و کاربردی است.
مفاهیم پایه و کلیات مالیات ساختمان:
پیش از ورود به جزئیات انواع مالیاتها، خوب است با چند مفهوم اساسی آشنا شویم. مالیات ساختمان در واقع نوعی مالیات مستقیم است که به داراییهای غیرمنقول، یعنی همین زمین و ساختمانها، تعلق میگیرد. اینطور نیست که یک نوع «مالیات ساختمان» کلی وجود داشته باشد؛ بلکه مجموعهای از مالیاتها و عوارض مختلف هستند که بسته به شرایط ملک (مسکونی، تجاری، اداری، خالی) و وضعیت مالک (سازنده، فروشنده، موجر) ممکن است شامل حال آن شوند. مبنای قانونی این مالیاتها عمدتاً در «قانون مالیاتهای مستقیم» و همچنین قوانین مربوط به شهرداریها مشخص شده است.
انواع مالیاتهای اصلی مرتبط با ساختمان:
-
مالیات بر املاک و مستغلات:
یکی از شناختهشدهترین مالیاتها، «مالیات بر املاک و مستغلات» است که بیشتر ما آن را با نام «مالیات نوسازی و عمران شهری» میشناسیم. این مالیات سالانه توسط شهرداریها از تمام مالکان ساختمانها دریافت میشود. مبلغ آن بر اساس ارزشی به نام «ارزش معاملاتی املاک» محاسبه میشود. این ارزش توسط کمیسیونی متشکل از نمایندگان چند سازمان دولتی تعیین میشود و معمولاً با قیمت واقعی یا روز ملک تفاوت دارد. شهرداریها از درآمد این مالیات برای هزینههای جاری شهر مانند نگهداری فضای سبز، جمعآوری پسماند و بهبود معابر استفاده میکنند. -
مالیات بر درآمد اجاره املاک:
اگر ملکی را اجاره دادهاید، با این نوع مالیات سروکار خواهید داشت. این مالیات به درآمدی تعلق میگیرد که مالک از اجاره دادن ملک خود به دست میآورد. بخشی از آن به عنوان هزینههای استهلاک و نگهداری کسر میشود و درصد مشخصی از باقیمانده به عنوان مالیات محاسبه میگردد. -
مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک:
این مالیات زمانی پرداخت میشود که مالکیت یک ساختمان یا زمین به صورت رسمی و قطعی از یک نفر به نفر دیگر منتقل میشود، یعنی هنگام تنظیم سند در دفترخانه. محاسبه این مالیات معمولاً درصدی از «ارزش معاملاتی» ملک یا قیمت فروش (هر کدام که بیشتر باشد) محاسبه میشود. -
عوارض و مالیات ساخت و ساز:
در فرآیند ساخت و ساز، باید از شهرداری «پروانه ساختمانی» بگیرید که صدور آن مستلزم پرداخت عوارض است. همچنین، مصالح ساختمانی و خدماتی که در طول پروژه استفاده میشوند، ممکن است مشمول «مالیات بر ارزش افزوده» باشند. -
مالیات بر خانههای خالی:
در سالهای اخیر، نوع جدیدی از مالیات به نام «مالیات بر خانههای خالی» معرفی شده است. هدف این مالیات، مقابله با احتکار مسکن و تشویق مالکان به عرضه واحدهای خالی خود به بازار اجاره یا فروش است.
قوانین مالیاتی مجتمعهای مسکونی:
-
مالیات سالانه نوسازی و عمران شهری:
این مالیات به صورت مجزا برای هر واحد آپارتمانی محاسبه و صادر میشود، نه برای کل مجتمع به عنوان یک واحد کلی. به عبارت دیگر، شهرداری برای هر آپارتمان یک قبض مالیات نوسازی جداگانه صادر میکند و هر مالک مسئول پرداخت مالیات واحد خودش است. -
تفاوتهای مالیاتی بین واحدهای مختلف:
مبنای محاسبه مالیات نوسازی، «ارزش معاملاتی» ملک است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میشود و به عواملی مانند موقعیت مکانی ملک، کیفیت ساخت و امکانات بستگی دارد. بنابراین، دو واحد با متراژ یکسان در دو منطقه مختلف شهر، احتمالاً مالیات نوسازی متفاوتی خواهند داشت. -
معافیتهای پرداخت مالیات:
مالیات نوسازی به تمام املاک تعلق میگیرد، اما برخی پروژهها مانند مسکنهای تعاونی کارمندی یا پروژههای حمایتی دولتی ممکن است از برخی عوارض یا مالیاتها معاف باشند.
