نقش مدیر ساختمان در زندگی آپارتمانی
زندگی آپارتماننشینی بدون نظم و مدیریت، خیلی سریع به اختلاف، بینظمی و نارضایتی ساکنان منجر میشود. در این میان، مدیر ساختمان نقش محوری در حفظ آرامش، نظم و اجرای قانون دارد. آگاهی از اینکه مدیر ساختمان دقیقاً چه وظایفی دارد و این وظایف بر اساس کدام قانون تعریف شدهاند، هم برای مدیران و هم برای ساکنان ضروری است.
مدیر ساختمان کیست و چگونه انتخاب میشود؟
طبق قانون تملک آپارتمانها، مدیر ساختمان شخصی است که با رأی مجمع عمومی مالکان انتخاب میشود تا امور مشترک ساختمان را اداره کند.
مدیر میتواند مالک یا غیرمالک باشد، بهصورت فردی یا گروهی فعالیت کند و مدت مدیریت او معمولاً یکساله است؛ مگر اینکه مجمع تصمیم دیگری بگیرد. انتخاب مدیر ساختمان الزام قانونی دارد و نبود آن میتواند مشکلات حقوقی جدی ایجاد کند.
مستند قانونی وظایف مدیر ساختمان
وظایف مدیر ساختمان بر اساس سلیقه شخصی تعیین نمیشود و مستند به منابع قانونی زیر است:
قانون تملک آپارتمانها، آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها و مصوبات مجمع عمومی ساختمان.
بنابراین هر اقدام مدیر باید در چارچوب این مقررات انجام شود.
اداره و نگهداری قسمتهای مشترک ساختمان
یکی از مهمترین وظایف مدیر ساختمان، اداره و نگهداری مشاعات است.
مشاعات شامل راهپلهها، آسانسور، پشتبام، پارکینگ مشاع، موتورخانه، لابی، حیاط و تأسیسات عمومی آب، برق و گاز میشود.
مدیر ساختمان موظف است سرویسهای دورهای را پیگیری کند، از فرسودگی جلوگیری نماید و در شرایط اضطراری مانند خرابی آسانسور یا ترکیدگی لوله، اقدام فوری انجام دهد.
محاسبه و دریافت شارژ ساختمان
دریافت شارژ ساختمان از حساسترین وظایف مدیر است.
مدیر باید هزینههای مشترک را بهصورت دقیق محاسبه کند، آنها را طبق متراژ یا تعداد واحد و بر اساس مصوبه مجمع تقسیم کند و مبلغ شارژ را به ساکنان اعلام و دریافت نماید.
طبق قانون، پرداخت شارژ برای همه مالکان الزامی است، حتی اگر از برخی خدمات مشترک استفاده نکنند.
پیگیری قانونی عدم پرداخت شارژ
در صورت عدم پرداخت شارژ توسط هر واحد، مدیر ساختمان اختیار قانونی برای پیگیری دارد.
این اقدامات شامل ارسال اخطار کتبی، قطع خدمات مشترک مانند شوفاژ یا آب گرم و در نهایت مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه برای دریافت اجرائیه قانونی است.
این اختیارات صراحتاً در قانون تملک آپارتمانها پیشبینی شدهاند.
اجرای مصوبات مجمع عمومی ساختمان
مدیر ساختمان موظف است تمام تصمیمات مجمع عمومی را اجرا کند و حق تصمیمگیری خارج از مصوبات را ندارد.
اقداماتی مانند تغییر شرکت آسانسور، رنگآمیزی ساختمان، افزایش یا کاهش شارژ و نصب دوربین مداربسته فقط با رأی مجمع معتبر است.
در صورت اقدام خودسرانه، مدیر مسئولیت حقوقی خواهد داشت.
تشکیل و اداره جلسات مجمع عمومی
دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع عمومی، تعیین زمان و مکان جلسه، تنظیم دستور جلسه و ثبت صورتجلسه رسمی از وظایف مهم مدیر ساختمان است.
صورتجلسه باید مکتوب باشد، به امضای حاضرین برسد و بهصورت منظم بایگانی شود.
مدیریت مالی و شفافیت حسابها
مدیر ساختمان امانتدار وجوه ساکنان است و باید حساب درآمد و هزینهها را بهصورت شفاف نگهداری کند.
ارائه گزارش مالی منظم، صدور رسید پرداختها و جلوگیری از هزینههای غیرضروری، اعتماد ساکنان را افزایش داده و از بروز اختلاف جلوگیری میکند.
انعقاد قرارداد با شرکتها و خدماتدهندگان
مدیر ساختمان میتواند به نمایندگی از ساختمان با شرکتهای خدماتی قرارداد منعقد کند؛ مانند شرکت آسانسور، سرویس موتورخانه، نظافت یا نگهبانی.
این قراردادها باید مطابق مصوبات مجمع و در راستای منافع ساختمان تنظیم شوند.
حفظ نظم، ایمنی و آرامش ساختمان
مدیر ساختمان مسئول پیگیری رعایت قوانین آپارتماننشینی، جلوگیری از مزاحمت در مشاعات، پیگیری مسائل ایمنی و اطلاعرسانی در شرایط اضطراری است.
هرچند مدیر نقش ضابط قضایی ندارد، اما مسئول هماهنگی و پیگیری امور مرتبط است.
نمایندگی قانونی ساختمان
در بسیاری از موارد، مدیر ساختمان نماینده قانونی ساختمان در مراجع قضایی و اداری محسوب میشود و میتواند از طرف ساختمان طرح دعوا یا دفاع کند.
این اختیار فقط در چارچوب قانون و مصوبات مجمع معتبر است.
اگر مدیر ساختمان وظایفش را انجام ندهد چه میشود؟
طبق قانون، مالکان میتوانند مدیر متخلف را عزل کنند یا از او شکایت نمایند.
در صورت لزوم، دادگاه میتواند مدیر جدیدی برای ساختمان تعیین کند و هیچ مدیری مصونیت قانونی ندارد.
آیا مدیر ساختمان حقوق دریافت میکند؟
قانون تملک آپارتمانها پرداخت یا عدم پرداخت حقالزحمه مدیر را به تصمیم مجمع عمومی واگذار کرده است.
در عمل، برخی مدیران حقوق دریافت میکنند و برخی دیگر در ازای مدیریت از پرداخت شارژ معاف میشوند.
چرا آگاهی از وظایف مدیر ساختمان مهم است؟
شناخت وظایف مدیر ساختمان باعث کاهش اختلافات، جلوگیری از سوءاستفاده، بهبود مدیریت ساختمان و افزایش نظم و آرامش در مجتمع میشود.
چه مدیر ساختمان باشید و چه ساکن، آگاهی از این قوانین حق قانونی شماست.
