مدیر آپارتمان فردی است که توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب میشود و وظایف او در قانون تملک آپارتمانها و آییننامههای مربوطه مشخص شده است. یکی از مهمترین مسئولیتهای مدیر، جمعآوری شارژ ساختمان و مدیریت هزینهها است. همچنین، او موظف است در صورت تأخیر یکی از ساکنان در پرداخت هزینهها، به نمایندگی از سایر مالکان اقدام قانونی لازم را انجام دهد.
اختیارات مدیر آپارتمان
این پرسش همواره مطرح میشود که مدیر ساختمان تا چه اندازه اختیار تصمیمگیری دارد. طبق قانون، اختیارات او به مواردی مانند تعمیرات ضروری، مدیریت امور جاری و استخدام سرایدار محدود میشود.
مدیر آپارتمان نمیتواند بهتنهایی در موضوعاتی که جنبه مالی یا ساختاری مهم دارند تصمیم بگیرد. برای مثال:
-
افزایش شارژ ساختمان بدون تصویب مجمع عمومی امکانپذیر نیست.
-
هرگونه تغییر در فضاهای مشاع، مانند پشتبام یا حیاط، مستلزم موافقت اکثریت مالکان است.
-
تصمیمات کلیدی که به حقوق مالکانه مربوط میشوند، خارج از حدود اختیار مدیر هستند.
نقش مجمع عمومی در تصمیمات
مدیریت آپارتمان شباهت زیادی به یک شرکت سهامی دارد؛ به این معنا که رأی اکثریت ملاک تصمیمگیری است و اقلیت باید از آن تبعیت کند.
به عنوان نمونه:
-
احداث انباری در پشتبام یا تغییر در ورودی ساختمان نیازمند رأی اکثریت ساکنان است.
-
نصب آسانسور در ساختمانهای قدیمی تنها با اجماع کامل مالکان امکانپذیر است.
برای تسهیل این فرآیند، مدیران مجتمع میتوانند از بخش نظرسنجی سامانه آپارتمان ماها استفاده کنند تا بدون نیاز به حضور همه افراد در جلسات، نظر اکثریت ساکنان را جمعآوری نمایند.
تفاوت اختیارات عادی و دخل و تصرف مالکانه
باید میان اداره امور جاری ساختمان و دخل و تصرف در حقوق مالکانه تفاوت قائل شد:
-
اقداماتی مانند تعمیر آسانسور، نگهداری شوفاژ یا نصب دوربین امنیتی در حوزه اختیارات مدیر است.
-
تغییراتی مثل نصب آسانسور در فضای مشاع یا تعویض درِ ورودی ساختمان جزو دخل و تصرف مالکانه محسوب شده و تنها با اجماع مالکان امکانپذیر است.
لزوم مشارکت ساکنان در مدیریت آپارتمان
اداره صحیح آپارتمان تنها با مشارکت و همکاری ساکنان امکانپذیر است. هرگونه اقدام اساسی که بر فضای مشاع اثر بگذارد، نیازمند موافقت بیش از نصف مالکان یا در مواردی اجماع کامل آنهاست. این اصل، هم مانع تضییع حقوق اقلیت میشود و هم موجب تقویت همبستگی و همدلی میان همسایگان خواهد شد.
فرهنگ آپارتماننشینی؛ مکمل قانون
اگرچه قوانین نقش مهمی در مدیریت ساختمان دارند، اما بخش زیادی از مشکلات آپارتماننشینی ریشه در مسائل فرهنگی دارد. ارتقای فرهنگ همسایگی و رعایت حقوق متقابل، کلید ایجاد یک محیط آرام و مسالمتآمیز در مجتمعهای مسکونی است.
🔹 جمعبندی
مدیر آپارتمان مسئولیتهای مهمی در اداره ساختمان بر عهده دارد، اما اختیارات او محدود به امور جاری و تعمیرات ضروری است. هر تصمیمی که بر حقوق مالکانه و فضاهای مشاع تأثیر بگذارد، نیازمند موافقت مجمع عمومی مالکان است. بنابراین، شفافیت، تعامل و احترام به آرای جمعی، رمز موفقیت در مدیریت ساختمان محسوب میشود.
