مدیر ساختمان کیست؟
اگر به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شدهاید، باید خودتان را برای مواجهه با چالشهای مختلف آماده کنید. بسیاری تصور میکنند مدیریت ساختمان تنها شامل جمعآوری شارژ است، اما در واقعیت، وظایف مدیر بسیار گستردهتر است. از نگهداری تاسیسات و تعمیرات گرفته تا گفتگو و تعامل با ساکنین و برگزاری جلسات، همه بخشی از وظایف مدیر ساختمان است. آشنایی با این وظایف به شما کمک میکند که ساختمان را به خوبی مدیریت کرده و ساکنین نیز قوانین را بهتر رعایت کنند.
چالشها و مشکلات مدیریت ساختمان
مدیریت ساختمان همیشه ساده نیست و ممکن است با مشکلات مختلفی مواجه شوید که نیاز به آمادگی دارند. برخی از چالشهای رایج عبارتند از:
خراب شدن آسانسور: خراب شدن آسانسور میتواند مشکلات زیادی ایجاد کند. مطابق مقررات ملی ساختمان، مدیر مسئول دریافت گواهینامههای ایمنی آسانسور و تجهیزات است و مسئولیت هر حادثه تا حد زیادی بر عهده اوست.
تاسیسات ساختمانی: خرابی موتورخانه، سیستم لولهکشی یا برق ساختمان طبیعی است و مدیر باید آماده مدیریت هزینههای تعمیرات و نگهداری باشد. جمعآوری شارژ، برآورد هزینهها و توزیع عادلانه آنها نیازمند دقت و مهارت است.
حل اختلافات بین ساکنین: زندگی در آپارتمان ممکن است باعث بروز اختلافات شود؛ مانند سروصدا، بینظمی در پارکینگ یا عدم رعایت نظافت. مدیر ساختمان باید با مهارت اجتماعی، این اختلافات را حل کند و بر اساس اساسنامه ساختمان، اختیارات قانونی خود را اعمال نماید.
استخدام و نظارت بر سرایدار: مدیر ساختمان باید بر عملکرد سرایدار نظارت داشته باشد، از جمله نظافت راهپلهها، نگهداری از تاسیسات، فضای سبز و امنیت ساختمان. تشویق و حمایت از سرایدار، کیفیت خدمات را افزایش میدهد.
اطلاعرسانی به غایبین جلسات: مدیر موظف است حداکثر ۱۰ روز پس از جلسه، تصمیمات گرفته شده را به ساکنین غایب اطلاع دهد.
قطع خدمات برای بدهکاران: در صورت عدم پرداخت شارژ، مدیر پس از اخطار قانونی میتواند خدمات مشترک مانند آب، برق یا شوفاژ را قطع کند یا از طریق دادگاه، اموال بدهکاران را وصول کند.
گواهی تسویه حساب: مدیر موظف است به ساکنین برای پرداخت شارژ و سایر هزینهها رسید یا گواهی تسویه بدهد که برای نقل و انتقال ملک ضروری است.
قانون درباره مدیر ساختمان
مطابق ماده ۱۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدیر مسئول اداره و نگهداری ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. همچنین طبق ماده ۲۰، مدیر موظف است ساختمان را بیمه کرده و هزینه بیمه را بین واحدها تقسیم کند. ماده ۲۴ نیز تعیین میکند که مدیر باید به شکایات ساکنین درباره میزان شارژ رسیدگی عادلانه کند.
محدودیتها و اختیارات مدیر ساختمان
مدیر ساختمان دارای وظایف مشخص و محدودیتهایی است که شامل موارد زیر است:
-
عدم واگذاری کامل وظایف به شخص دیگر
-
استفاده نکردن شخصی از هزینههای شارژ
-
قطع خدمات تنها پس از مراحل قانونی
-
عدم دخالت در امور شخصی ساکنین یا سرایدار
| محدودیتهای مدیر | اختیارات مدیر | وظایف مدیر |
|---|---|---|
| عدم واگذاری کامل وظایف | تصمیمگیری درباره تعمیرات ضروری | نگهداری و تعمیرات ساختمان (تاسیسات، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی) |
| عدم استفاده شخصی از شارژ | مدیریت بودجه و ارائه گزارش مالی | جمعآوری شارژ، پرداخت قبوض، مدیریت مالی |
| محدودیت دخالت در امور شخصی ساکنین | انجام امور اداری ساختمان | قراردادها، مجوزها، مستندسازی |
| عدم سوءاستفاده از موقعیت | ایجاد ارتباط موثر و حل اختلاف | برگزاری جلسات، حل اختلافات ساکنین |
| عدم دخالت بیجا در امور سرایدار | ارزیابی عملکرد سرایدار | نظارت بر عملکرد سرایدار |
بهترین روشهای مدیریت ساختمان
-
استفاده از نرمافزار مدیریت ساختمان هیرکان: این نرمافزار مصرف انرژی، هزینهها و تجهیزات ساختمان را مدیریت میکند و ساکنین میتوانند از امکانات رفاهی رزرو و هزینهها را پرداخت کنند.
-
مدیریت شراکتی: در ساختمانهای بزرگ میتوان از دو یا چند مدیر انتخاب کرد تا تصمیمگیریها بهتر و بدون مشکل رایگیری انجام شود.
-
برنامهریزی دقیق و تدوین قوانین: تدوین قوانین واضح و منطبق با نیازهای ساکنین، مدیریت ساختمان را آسانتر و محیط زندگی را آرامتر میکند.
سوالات متداول
۱. آیا هر ساکن میتواند مدیر ساختمان شود؟
خیر، ممکن است شرایطی مانند سابقه سکونت، نداشتن سوء پیشینه یا تجربه مدیریتی نیاز باشد.
۲. اگر مدیر وظایف خود را انجام ندهد، چه باید کرد؟
ساکنین میتوانند مجمع عمومی فوقالعاده برگزار کرده و مدیر را عزل کنند یا به مراجع قضایی شکایت کنند.
۳. آیا مدیر ساختمان دستمزد دریافت میکند؟
بله، دستمزد مدیر در مجمع عمومی تعیین و در آییننامه داخلی قید میشود.
سخن پایانی
یک مدیر موفق تعادل بین وظایف، اختیارات و محدودیتها را برقرار میکند و با ارتباط موثر با ساکنین، کیفیت زندگی در ساختمان را بهبود میبخشد. استفاده از نرمافزار مدیریت ساختمان، مدیریت شراکتی و تدوین قوانین دقیق، ابزارهایی برای سادهتر کردن این وظایف هستند.
