زندگی آپارتمانی باعث شده بخش بزرگی از اموال ساکنان در فضاهای مشترک یا همان مشاعات قرار بگیرد و همین موضوع، مسئله سرقت از مشاعات ساختمان را به یکی از دغدغههای مهم حقوقی و مدیریتی تبدیل کرده است. آگاهی از مسئولیتها و حدود وظایف مدیر، مالکان و شرکتهای مدیریت ساختمان میتواند از بروز اختلافهای جدی و هزینههای سنگین جلوگیری کند.
مشاعات ساختمان چیست و چرا اهمیت دارد؟
مشاعات ساختمان به بخشهایی گفته میشود که استفاده از آنها اختصاصی نیست و همه ساکنان حق بهرهبرداری مشترک از آنها را دارند؛ مانند راهپله، آسانسور، پارکینگ عمومی، حیاط، پشتبام و انشعابات اصلی. این فضاها اگرچه در مالکیت مشاع مالکان قرار دارند، اما نگهداری، امنیت و مدیریت آنها نیازمند نظم و هماهنگی است و هرگونه سهلانگاری میتواند زمینهساز سرقت شود.
سرقت از مشاعات از نظر قانونی
طبق قانون مجازات اسلامی، سرقت به معنای ربودن مال متعلق به غیر است و این تعریف شامل اموال موجود در مشاعات نیز میشود. حتی اگر سارق یکی از ساکنان ساختمان باشد، چون مالکیت مشاعات بهصورت جمعی است، عمل او مصداق سرقت محسوب شده و قابل پیگرد کیفری خواهد بود.
مسئولیت مدیر ساختمان در سرقت مشاعات
مدیر ساختمان نماینده قانونی مالکان در امور نگهداری و حفاظت از مشاعات است. اگر ثابت شود مدیر در انجام وظایف خود کوتاهی کرده، مانند عدم نصب قفل ایمن، دوربین مداربسته یا بیتوجهی به هشدارهای امنیتی، ممکن است از نظر مسئولیت مدنی موظف به جبران خسارت شود. البته مدیر ضامن امنیت مطلق نیست، اما موظف است اقدامات متعارف و پیشگیرانه را انجام دهد.
مسئولیت جمعی مالکان
در صورتی که مدیر ساختمان وظایف خود را بهدرستی انجام داده باشد و سرقت ناشی از عوامل خارج از کنترل باشد، خسارت واردشده به مشاعات بهصورت مشترک میان مالکان تقسیم میشود، مگر اینکه ساختمان تحت پوشش بیمه مشاعات قرار داشته باشد و خسارت از این طریق جبران شود.
نقش شرکتهای مدیریت ساختمان
در بسیاری از مجتمعها، مدیریت مشاعات به شرکتهای تخصصی واگذار میشود. در این حالت، حدود مسئولیت شرکت مدیریت ساختمان دقیقاً بر اساس مفاد قرارداد تعیین میگردد. اگر شرکت متعهد به تأمین امنیت باشد و در انجام آن قصور کند، مسئول جبران خسارت خواهد بود، اما اگر تمامی تعهدات خود را انجام داده باشد و حادثه خارج از اراده آن رخ دهد، مسئولیتی متوجه شرکت نخواهد بود.
مسئولیت کیفری در سرقت مشاعات
سرقت از مشاعات علاوه بر مسئولیت مدنی، میتواند مسئولیت کیفری نیز داشته باشد. هر فردی که آگاهانه و عامدانه اموال موجود در مشاعات را سرقت کند، چه ساکن باشد و چه فرد غریبه، طبق قانون مجازات اسلامی قابل تعقیب و مجازات است و مدیر یا شرکت مدیریت بهعنوان نماینده ساکنان میتواند شکایت رسمی را پیگیری کند.
نقش اقدامات پیشگیرانه در کاهش مسئولیت
اقداماتی مانند نصب دوربین مداربسته، سیستم کنترل تردد، روشنایی مناسب، بیمه مشاعات و نگهبانی، نقش مهمی در کاهش سرقت و همچنین کاهش مسئولیت مدیر یا شرکت مدیریت دارند. هرچه اقدامات پیشگیرانه کاملتر باشد، احتمال مسئول شناخته شدن مدیر یا پیمانکار کمتر خواهد شد.
جمعبندی
مسئولیت سرقت از مشاعات ساختمان به عوامل مختلفی مانند میزان قصور، نوع مدیریت و وجود قرارداد یا بیمه بستگی دارد. اگر مدیر یا شرکت مدیریت در انجام وظایف خود کوتاهی کرده باشند، مسئول جبران خسارت هستند و در غیر این صورت، مسئولیت بهصورت جمعی میان مالکان تقسیم میشود یا از طریق بیمه جبران خواهد شد. مدیریت حرفهای، قرارداد شفاف و رعایت اصول امنیتی، مهمترین راهکارهای پیشگیری از سرقت و اختلافهای حقوقی در ساختمانها هستند.
