قانون تملک آپارتمان ها یکی از مهمترین قوانین کشور برای ایجاد نظم و مدیریت در مجتمعهای مسکونی و تجاری است. این قانون برای نخستین بار در سال ۱۳۴۳ تصویب شد و سپس در سال ۱۳۷۶ مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفت. آشنایی با این قانون برای تمامی ساکنان و مدیران ساختمان ضروری است، زیرا چارچوبی روشن برای اداره ساختمان، تقسیم هزینهها و رعایت حقوق و وظایف مالکان فراهم میکند.
بخشهای مختلف ساختمان در قانون تملک آپارتمان ها
مطابق این قانون، ساختمانها به دو بخش تقسیم میشوند:
-
قسمتهای اختصاصی: بخشهایی که به مالک یا مالکان مشخص تعلق دارد.
-
قسمتهای مشترک: قسمتهایی که استفاده از آن برای تمامی ساکنان امکانپذیر است و مالکیت آن به صورت مشترک بین اهالی تقسیم میشود.
این تقسیمبندی اهمیت زیادی در پرداخت هزینهها و نحوه استفاده از فضاهای ساختمان دارد.
حقوق و تعهدات مالکان
براساس قانون، حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمتهای مشترک جدانشدنی است. بنابراین، هنگام انتقال یک واحد مسکونی یا تجاری، سهم قسمتهای مشترک نیز به طور قهری منتقل خواهد شد.
هزینههای نگهداری و تعمیرات بخشهای مشترک نیز باید متناسب با مساحت قسمت اختصاصی هر واحد یا بر اساس توافق مالکان پرداخت شود.
اداره امور ساختمان و مجمع عمومی
در ساختمانهایی که بیش از سه واحد دارند، تشکیل مجمع عمومی مالکان الزامی است. وظایف این مجمع شامل:
-
انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان
-
بررسی و تصویب گزارشهای مالی
-
تصمیمگیری درباره امور مشترک ساختمان
-
تعیین اندوخته برای تعمیرات و نگهداری
تصمیمات مجمع برای همه ساکنان الزامآور است و باید در صورتجلسه رسمی ثبت شود.
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
مدیر یا مدیران که توسط مجمع عمومی انتخاب میشوند، مسئولیتهای مهمی بر عهده دارند، از جمله:
-
حفظ و نگهداری ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع
-
بیمه کردن کل ساختمان در برابر حوادثی مانند آتشسوزی
-
مدیریت هزینهها و اعلام سهم هر مالک
-
استخدام سرایدار یا نیروهای خدماتی در ساختمانهای بزرگ
مدیران موظفاند با شفافیت کامل گزارش مالی ارائه دهند و وجوه لازم را از مالکان دریافت و در جهت حفظ و بهبود ساختمان هزینه کنند.
هزینههای مشترک ساختمان
هزینههای ساختمان به دو دسته کلی تقسیم میشوند:
-
هزینههای وابسته به متراژ: مانند آب، گازوئیل یا تعمیر پشتبام که بر اساس مساحت هر واحد محاسبه میشود.
-
هزینههای مساوی: مانند حقوق سرایدار، نگهبان یا نگهداری آسانسور که میان همه مالکان یا استفادهکنندگان به طور مساوی تقسیم خواهد شد.
در صورت اعتراض به سهم هزینهها، مالکان میتوانند به مدیر مراجعه یا موضوع را از طریق مراجع قضایی پیگیری کنند.
حل اختلافات بین مالکان
اگر در تفسیر یا اجرای قانون اختلافی میان مالکان ایجاد شود، ابتدا باید تلاش شود از راه دوستانه حل شود. در غیر این صورت، مراجع قضایی صلاحیتدار مرجع رسیدگی خواهند بود.
جمعبندی
قانون تملک آپارتمان ها با هدف ایجاد نظم، شفافیت مالی و مدیریت بهتر ساختمانها تدوین شده است. این قانون، حقوق و وظایف مالکان، نحوه تشکیل مجمع عمومی، اختیارات مدیران و روش تقسیم هزینههای مشترک را بهروشنی مشخص میکند. اجرای صحیح این قانون میتواند از بروز بسیاری از اختلافات میان ساکنان جلوگیری کرده و کیفیت زندگی در ساختمان را ارتقا دهد.
