تخلفات مدیر ساختمان و الزامات قانونی

۱. عدم واگذاری وظایف به دیگران
طبق ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان پس از انتخاب توسط مجمع عمومی، نمی‌تواند وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند. مدیر یا هیئت مدیره نمی‌توانند از مسئولیت‌های قانونی شانه خالی کنند، زیرا مجمع عمومی تنها بر اساس توانایی‌های فرد او را انتخاب کرده است.

۲. انتقال اختیارات به افراد معتمد
در صورتی که مدیر بخواهد برخی وظایف خود را به دیگران واگذار کند، این افراد باید معتمد و مورد تأیید ساکنان باشند. انتخاب افراد خارج از ساختمان برای این منظور خلاف قانون است.

۳. مسئولیت بیمه ساختمان
عدم اقدام به بیمه ساختمان و وقوع آتش‌سوزی یا خسارت‌های مشابه، مسئولیت جبران خسارت بر عهده مدیر یا مدیران ساختمان است.

۴. استفاده صحیح از شارژ ساختمان
تمامی مبالغ شارژ باید صرف نگهداری، تعمیرات و هزینه‌های مرتبط با ساختمان شود. هرگونه هزینه‌کرد غیرمرتبط با ساختمان ممنوع و غیرقانونی است.

خط قرمزهای مدیریت ساختمان

۵. عدم افزایش شارژ بدون مجمع عمومی
مدیر نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی، مبلغ شارژ ماهانه را تغییر دهد.

۶. عدم انجام تغییرات غیرمجاز در ساختمان
تغییرات ساختاری یا ایجاد امکانات جدید بدون تصویب مجمع عمومی ممنوع است.

۷. دخل و تصرف در مشاعات
امور مربوط به فضاهای مشاع مانند پشت‌بام، حیاط و لابی نیازمند تصویب مجمع عمومی است. مثال: احداث انباری در پشت‌بام تنها با تایید ساکنان امکان‌پذیر است.

نکته: تعمیرات و نگهداری آسانسور، شوفاژ و نصب دوربین امنیتی از وظایف قانونی مدیر است و نیازی به مجوز مجمع ندارد.

۸. رسیدگی به اعتراض مالکین
مدیر موظف است به شکایات و اعتراض‌های مالکان پاسخ دهد. در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح قانونی مراجعه کند.

حق‌الزحمه مدیر ساختمان

• اگر مدیر از خارج از ساکنین ساختمان باشد، باید مطابق قرارداد وزارت کار دستمزد دریافت کند.

• اگر مدیر از ساکنین ساختمان باشد و قرارداد کاری داشته باشد، تمام حقوق و مزایا به او تعلق می‌گیرد.

• اگر مدیر از ساکنین باشد و قراردادی تنظیم نشده باشد، برداشت هیچ مبلغی مجاز نیست، اما در ساختمان‌های کم‌واحد معمولاً به صورت عرفی مبلغ شارژ ثابت پرداخت می‌شود.

سخن پایانی

انتخاب مدیر مطمئن و مورد اعتماد به همراه استفاده از اپلیکیشن‌های مدیریت ساختمان مانند هیرکان ، می‌تواند روند محاسبه شارژ، هزینه‌های مشاع و گزارش‌گیری مالی را شفاف کند. ساکنین با دسترسی به پنل نرم‌افزار، می‌توانند همه هزینه‌ها و محاسبات را مشاهده کرده و اعتماد و رضایت خود را افزایش دهند.