روزه آپارتماننشینی به بخش جداییناپذیر زندگی شهری تبدیل شده است و مدیریت صحیح ساختمان نقش مهمی در حفظ نظم، آرامش و حقوق ساکنان دارد. به همین دلیل قانونگذار با تصویب قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، وظایف، اختیارات و شرایط انتخاب یا تغییر مدیر ساختمان را مشخص کرده است. آشنایی با این قوانین میتواند از بروز بسیاری از اختلافات میان ساکنان جلوگیری کند.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان فردی است که با رأی مجمع عمومی مالکان برای مدت مشخص انتخاب میشود و مسئول اداره امور ساختمان، حفظ بخشهای مشترک و اجرای مصوبات مجمع است. مدیر میتواند از میان مالکان، مستأجران یا حتی اشخاص حقیقی و حقوقی خارج از ساختمان انتخاب شود و قانون در این زمینه محدودیتی ایجاد نکرده است. در ساختمانهای بزرگ نیز امکان انتخاب چند مدیر و تشکیل هیئتمدیره وجود دارد. بهتر است تعداد اعضای هیئتمدیره فرد باشد تا در زمان رأیگیری، تصمیمگیری با مشکل مواجه نشود.
مهمترین وظایف مدیر ساختمان
مدیر ساختمان وظایف متعددی بر عهده دارد که مهمترین آنها حفظ و نگهداری از ساختمان، اجرای مصوبات مجمع عمومی، رسیدگی به امور مشترک و ایجاد نظم در ساختمان است. تمامی اقدامات مدیر باید در چارچوب قانون و با رعایت حقوق تمامی مالکان و ساکنان انجام شود.
حفظ و نگهداری از ساختمان
یکی از مهمترین وظایف مدیر، حفاظت از ساختمان و بخشهای مشترک مانند آسانسور، موتورخانه، تأسیسات، پشتبام، راهروها و سایر قسمتهای مشاع است. مدیر باید با برنامهریزی مناسب، از بروز خسارتهای احتمالی جلوگیری کرده و تعمیرات لازم را در زمان مناسب انجام دهد. همچنین اجرای تصمیمات مجمع عمومی نیز بر عهده مدیر است، مگر اینکه آن تصمیمات برخلاف قوانین کشور باشد.
دریافت شارژ ساختمان
مدیر موظف است هزینههای مشترک یا همان شارژ ساختمان را مطابق سهم هر واحد دریافت و صرف هزینههای مرتبط با ساختمان کند. تعیین مبلغ شارژ باید براساس تصمیم مجمع عمومی یا مقررات ساختمان انجام شود و مدیر حق ندارد بهصورت خودسرانه مبلغ شارژ را افزایش دهد.
رسیدگی به شکایات و درخواستهای ساکنان
رسیدگی به مشکلات و اعتراضهای ساکنان از دیگر مسئولیتهای مدیر ساختمان است. موضوعاتی مانند نظافت مشاعات، خرابی تأسیسات، اختلاف میان همسایگان یا نحوه محاسبه شارژ باید با دقت بررسی و در صورت امکان برطرف شود. پاسخگویی مناسب مدیر موجب افزایش اعتماد و رضایت ساکنان خواهد شد.
بیمه کردن ساختمان
براساس قانون، مدیر یا هیئتمدیره موظف است ساختمان را در برابر خطر آتشسوزی بیمه کند. سهم هر واحد از هزینه بیمه براساس متراژ اختصاصی تعیین میشود. در صورتی که مدیر نسبت به بیمه ساختمان اقدام نکند و حادثهای رخ دهد، ممکن است مسئول جبران خسارت مالکان باشد.
بررسی وکالتنامه مالکان
در زمان برگزاری مجمع عمومی، مدیر باید وکالتنامه نمایندگان مالکان را بررسی کرده و از اعتبار آنها اطمینان حاصل کند تا تصمیمات مجمع از نظر قانونی معتبر باشد.
مهمترین تخلفات مدیر ساختمان
مدیر ساختمان نیز مانند هر مسئول دیگری موظف به رعایت قانون است و در صورت تخلف، مالکان میتوانند از طریق مجمع عمومی یا مراجع قانونی اقدام کنند.
ارائه نکردن گواهی تسویه حساب
براساس ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها، مدیر موظف است در صورت تسویه بدهیهای مشترک، گواهی مربوط را برای مالک صادر کند. این گواهی هنگام نقل و انتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی مورد نیاز است.
بیمه نکردن ساختمان
اگر مدیر نسبت به بیمه آتشسوزی ساختمان اقدام نکند و خسارتی ایجاد شود، مسئولیت جبران خسارت بر عهده او خواهد بود.
استفاده شخصی از قسمتهای مشاع
قسمتهایی مانند پارکینگ مشاع، راهرو، پشتبام، لابی، آسانسور، حیاط و موتورخانه متعلق به تمامی مالکان است و مدیر حق ندارد بدون رضایت قانونی ساکنان از آنها استفاده شخصی کرده یا آنها را اجاره دهد. هرگونه تصرف در مشاعات بدون رضایت لازم، تخلف محسوب میشود.
واگذاری مدیریت به شخص دیگر
مدیر ساختمان حق ندارد بدون تصمیم مجمع عمومی، شخص دیگری را جایگزین خود کند یا مسئولیت مدیریت را به فرد دیگری واگذار نماید. انتخاب مدیر جدید تنها با تصمیم مجمع عمومی امکانپذیر است.
تصمیمگیری بدون اجازه مجمع
مدیر تنها مجری مصوبات مجمع عمومی است و نمیتواند درباره موضوعات مهم ساختمان بهتنهایی تصمیمگیری کند. در صورت انجام اقدامات خارج از حدود اختیارات، مالکان حق اعتراض و حتی عزل مدیر را خواهند داشت.
استفاده نادرست از هزینههای ساختمان
تمامی مبالغ دریافتی از ساکنان باید صرف هزینههای ساختمان شود و مدیر موظف است اسناد و رسیدهای مربوط به هزینهها را نگهداری و در صورت درخواست ارائه کند. استفاده شخصی از این وجوه تخلف محسوب میشود.
استفاده از اموال مالکان
مدیر حق استفاده شخصی از اموال منقول یا غیرمنقول مالکان را ندارد. در صورت سوءاستفاده از اموال امانی، مطابق ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی، امکان پیگیری کیفری وجود خواهد داشت.
انتقال مدیریت ساختمان چگونه انجام میشود؟
گاهی پیش از پایان دوره مدیریت، ادامه فعالیت مدیر امکانپذیر نیست یا مالکان تصمیم به انتخاب مدیر جدید میگیرند. در این شرایط، مطابق ماده ۱۶ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مجمع عمومی فوقالعاده برای انتخاب جانشین تشکیل میشود.
موارد انتقال مدیریت ساختمان
استعفای مدیر: مدیر میتواند پیش از پایان دوره مسئولیت، استعفای خود را اعلام کند. در این حالت، مجمع عمومی باید برای انتخاب مدیر جدید تشکیل شود.
عزل مدیر: اگر مدیر وظایف قانونی خود را انجام ندهد یا در مدیریت ساختمان کوتاهی کند، مالکان میتوانند با رعایت مقررات و از طریق مجمع عمومی او را عزل و مدیر جدیدی انتخاب کنند.
فوت مدیر: با فوت مدیر، مسئولیت او پایان مییابد و مجمع عمومی موظف است جانشین مناسبی انتخاب کند.
محجور شدن مدیر: اگر مدیر به موجب حکم قانون محجور شود و توانایی انجام امور حقوقی و مدیریتی خود را از دست بدهد، سمت مدیریت او خاتمه یافته و باید مدیر جدید انتخاب شود.
جمعبندی
مدیر ساختمان یکی از ارکان اصلی اداره مجتمعهای مسکونی است و نقش مهمی در حفظ نظم، مدیریت هزینهها، نگهداری مشاعات و اجرای قوانین دارد. همچنین قانون شرایط مشخصی را برای انتخاب، عزل و انتقال مدیریت پیشبینی کرده است تا در صورت بروز مشکلات، روند اداره ساختمان دچار اختلال نشود. آگاهی مالکان و ساکنان از حقوق و وظایف مدیر، موجب کاهش اختلافات، افزایش شفافیت و مدیریت بهتر ساختمان خواهد شد.
